退去時71,500円にサイン→最終49,500円で決着。原状回復費用を契約書・見積書で確認した記録

賃貸を退去したとき、私は原状回復費用71,500円（税込）と書かれた確認書に署名しました。

ところが、その後に契約書や重要事項説明書、見積書、写真を確認しながら管理会社とやり取りした結果、最終的に支払うことにしたのは49,500円（税込）でした。

確認した結果、浴室鏡の鱗落とし8,000円やエアコン内部洗浄10,000円は最終的な請求対象から外れました。一方で、最後まで残ったクロスの部分洗浄・補修10,000円については、私は完全に納得できたわけではありません。

この記事では、退去費用を値切った方法ではなく、契約書、退去時の確認書、精算内容、見積書、写真を順番に確認していった過程を記録します。

この記事では、「退去時にサインしてしまったら終わり」とも、「退去費用は全部拒否すればいい」とも言いません。

私が実際に、契約書→退去時の確認書→精算内容→問い合わせ→見積書→写真と確認していった過程と、最後にどこで決着したのかを記録します。

以下は私の実体験です。原状回復費用の負担は契約内容や部屋の状態などによって異なります。国土交通省のガイドライン等は一般的な考え方を確認するために参照しており、私のケースについて法的な判断を示すものではありません。

契約時に聞いていたのは「クリーニング約35,000円」だった

まず確認したのは、入居時の書類でした。

重要事項説明書には、退去時のクリーニング代金について「約35,000円（税別）」という記載がありました。賃貸借契約書にも、退去時のクリーニング費用を借主が負担する旨の条項があります。

そのため、私は途中から「そもそもクリーニング代を0円にすべきだ」と争うつもりはありませんでした。

もちろん、感覚として35,000円に強く納得していたわけでもありません。

室内はかなり綺麗に使っていたつもりですし、退去立会いでも綺麗な状態だという趣旨の話をされていました。

それでも、「綺麗だからクリーニング費用は不要」という話と、「契約時に退去時クリーニング費用を負担する条件になっていた」という話は別です。

今回、私が確認したかったのは35,000円の基本クリーニングそのものより、その上に追加された費用でした。

退去立会いで71,500円の確認書に署名した

退去立会いでは、原状回復確認書に次の費用が記載されました。

• ハウスクリーニング　35,000円
• クロスクリーニング　6,000円
• クロス補修　6,000円
• エアコン内部洗浄　10,000円
• 浴室鏡鱗落とし　8,000円

合計65,000円（税別）、71,500円（税込）です。

私はこの確認書に署名しました。

ただ、その場で各費用の根拠を一つずつ理解し、「この金額ならすべて納得です」と判断した感覚ではありませんでした。

立会い担当者は管理会社そのものではなく委託業者でした。費用について質問しても、詳細は委託元に確認しないと分からないという説明でした。

クロスについても、室内が綺麗なのに費用が入る理由を尋ねたところ、「綺麗でもこの費用は入る」という趣旨の説明を受けたと記憶しています。

署名についても、担当者から署名が必要で、署名してもらえないと担当者自身が困るという趣旨の話がありました。

私はその状況で署名しました。

ただし、ここを「強制的に署名させられた」と書くつもりはありません。これは当日のやり取りについての私の記憶と受け止めです。

少なくとも私のケースでは、署名後に契約内容や請求根拠を確認したことで、最終的な請求内容が変わりました。

後から届いた精算を見て「45,000円って何？」となった

その後、精算内容として示されたのは、退去立会い時の5項目をそのまま足した金額ではありませんでした。

示されたのは、次の内容でした。

• ハウスクリーニング　45,000円
• 浴室鏡鱗落とし　8,000円

契約時の重要事項説明書ではクリーニング代は「約35,000円（税別）」だったはずです。では、この45,000円は何なのか。退去立会い時には35,000円だったハウスクリーニングが、なぜ45,000円になったのか。

そこで、金額そのものを値切るのではなく、まず「何に対して請求されているのか」を確認することにしました。

費用の変化を先に整理すると、こうなります。

• 契約時：室内クリーニング 約35,000円（税別）
• 退去確認書：5項目 合計65,000円（税別）／71,500円（税込）
• 最初の精算提示：ハウスクリーニング45,000円＋浴室鏡鱗落とし8,000円＝53,000円（税別）／58,300円（税込）
• 見積確認後：室内クリーニング35,000円＋クロス部分洗浄・補修10,000円
• 最終了承：45,000円（税別）／49,500円（税込）

同じ「退去費用」でも、確認する段階によって項目と内訳が変わっていました。

私が確認したのは「契約・請求・根拠」の3つ

今回のやり取りで役に立ったのは、資料を別々に見るのではなく、突き合わせたことでした。

1. 契約書と重要事項説明書：契約時に自分が何を負担すると説明されていたのか
2. 退去確認書と実際の見積書：退去時に何を指摘され、その後、何の作業にいくら請求されているのか
3. 写真：追加費用の根拠とされた汚れや擦れが、実際にどの程度のものなのか

この3つを並べると、「契約上負担することになっている費用」「部屋に実際に存在する汚れや傷」「その汚れや傷について借主へ追加請求する費用」は、それぞれ別の話だと分かります。

浴室鏡の鱗落とし8,000円は最終請求から外れた

浴室鏡には、実際に鱗汚れがありました。ここは「汚れていなかった」と主張できる話ではありません。

ただ、入居中から何度清掃しても取れず、私は最終的に別の鏡を購入して使っていました。

そこで管理会社に、「通常の清掃では取れなかったこと」「基本のクリーニング費用とは別に8,000円を借主負担とする根拠は何か」を確認しました。

管理会社からは、専門業者による鱗落としはハウスクリーニングとは別作業で、清掃不足なら費用負担項目に該当するとの説明がありました。一方で、入居中に何度も清掃していたことや別の鏡を使っていた経緯を踏まえ、今回の8,000円は対象外とするとの回答でした。

私としては「鏡が汚れているかどうか」ではなく、「その汚れについて基本クリーニングとは別に借主が8,000円を負担する根拠が何なのか」を確認した形です。

エアコン内部洗浄10,000円も対象外になった

退去時の確認書には、エアコン内部洗浄10,000円も記載されていました。

ところが、管理会社からは「契約書等に負担項目の記載がないため対象外とする」と回答がありました。

ここは今回、特に印象に残った部分です。私はすでに、エアコン内部洗浄10,000円が記載された確認書に署名しています。それでも、管理会社が契約内容を確認した結果、最終請求には入りませんでした。

だからといって、「退去時のサインには法的な意味がない」と一般化することはできません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のQ&Aでも、退去立会いで確認サインをした後のケースが扱われています。そこでは、何について確認・了承したのかや、損傷が借主の故意・過失等によるものなのかといった点を踏まえて考える内容になっています。

少なくとも今回の私のケースでは、確認書への署名後に契約内容を確認した結果、そこに記載されていたエアコン内部洗浄10,000円が最終請求から外れました。

45,000円の正体は「35,000円＋クロス10,000円」だった

管理会社へ確認を続けると、45,000円の内訳が分かりました。

• 室内クリーニング　35,000円
• 壁クロス部分洗浄・部分補修　一式10,000円

合計45,000円（税別）です。実際の見積書も提示されました。

これで、契約時に説明されていた約35,000円の室内クリーニング自体が45,000円へ値上がりしたわけではないことが分かりました。追加の10,000円は、クロスへの対応費用だったのです。

ここまで来ると、争点はかなり絞られました。

クロスに汚れがある＝借主が1万円払う、ではない

管理会社からは、クロスの写真も提示されました。

写真を見ると、軽微な汚れや擦れのようなものがあること自体は確認できました。ですから、この記事でも「クロスは完全に綺麗で、汚れなど一切なかった」とは書きません。

一方で、ここで私が疑問に思ったのは、「汚れが存在すること」と「その汚れについて借主が追加で10,000円を負担すべきこと」は同じなのか、という点でした。

私が最後まで確認したかったのは、大きく3つです。

1. 通常の室内クリーニング35,000円には、どこまでの清掃が含まれるのか
2. 壁クロス部分洗浄・部分補修10,000円という金額はどう算定されたのか
3. その汚れは通常使用による損耗ではなく、借主の故意・過失や善管注意義務違反として負担すべきものなのか

特に3つ目が核心でした。

国土交通省のガイドラインでは、通常使用による損耗や経年変化は原則として賃貸人側の負担とし、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗等を賃借人が負担する原状回復の対象として整理しています。

つまり、部屋に汚れや傷があれば、すべて自動的に借主負担になるという整理ではありません。

ただし、これはあくまで一般原則です。私の部屋のクロスが通常損耗だったのか、それとも借主負担にすべき損耗だったのかを、このガイドラインだけで私自身が断定できるわけではありません。

管理会社は「故意・過失または善管注意義務違反」と回答した

この点について管理会社へ確認したところ、今回のクロスの汚れは、故意・過失または善管注意義務違反に該当するという回答でした。これが管理会社側の判断です。

一方、私は提示された写真を見ても、「通常使用を超えるものとして、追加10,000円を全額こちらが負担するほどなのか」については、最後まで完全には納得できませんでした。

ただ、管理会社からは見積書も写真も提示され、借主負担と判断する理由についても回答がありました。ここから先は、「請求内容が分からない」という段階ではありません。その判断が妥当なのかについて、さらに第三者へ相談するかどうかという段階になりました。

消費生活センターまで相談するか。それとも1万円で終わらせるか

消費生活センターへの相談も考えました。

国民生活センターも、賃貸住宅の原状回復トラブルについて、納得できない請求を受けた場合は貸主側に明細等の説明を求め、費用負担について話し合うよう案内しています。必要であれば、消費者ホットライン「188」などを通じて相談する方法もあります。

相談すれば、次の点について第三者の意見を聞けた可能性があります。

• 今回のクロスが通常損耗と考えられるのか
• 退去時に署名した確認書をどう考えるのか
• 追加10,000円という負担についてどう見るのか

それでも私は、ここで終わらせることにしました。

最初の71,500円から確認を続け、最後に残った争点はクロスの税別10,000円です。ここから電話や相談、場合によってはさらに管理会社とのやり取りを続ける。もちろん1万円は小さな金額ではありません。

ただ、その1万円のために自分の時間をどこまで使うかも、私にとっては判断材料でした。

• 室内クリーニング　35,000円
• クロス部分洗浄・補修　10,000円

合計45,000円（税別）、49,500円（税込）で了承しました。

完全に納得して払った、というより、「ここまで確認したうえで、これ以上は時間を使わない」と決めた、という表現が一番近いです。

次に退去するなら、その場で金額まで了承する前に確認したい

今回、一番の反省点は退去立会い時です。

次に同じ場面になったら、部屋の状態確認にはもちろん協力します。

一方で、費用の根拠を立会い担当者が説明できず、その場では契約内容とも照合できないのであれば、金額については、

状態については確認します。ただ、費用については契約内容と内訳を確認してから回答できませんか

と相談すると思います。

「絶対にサインしない」と決めているわけではありません。大切なのは、自分が何について確認し、何について了承しているのかを分けることだと思いました。

そして退去後に疑問が出たら、次の資料を並べて確認する。

• 契約書
• 重要事項説明書
• 退去時の確認書
• 見積書
• 部屋の写真

今回の私の場合、この作業をしたことで、71,500円の確認書に書かれていた項目と、最終的に請求される費用が同じではないことが分かりました。

まとめ｜退去費用は「全部払う・全部拒否する」の二択ではなかった

私は退去時、71,500円（税込）の原状回復確認書に署名しました。

その後、契約書・重要事項説明書・見積書・写真を確認しながら管理会社へ質問した結果、最終的には49,500円（税込）で決着しました。

今回の経験から学んだのは、退去費用について疑問があるときは、次の点を順番に確認することです。

• 契約時に何を負担すると説明されていたか
• 実際に何を請求されているか
• 基本クリーニングと追加費用はどう分かれているか
• 汚れや傷は実際にどの程度あるか
• その存在と借主負担の是非を分けて考えられるか

確認を続ければ、さらに負担額が変わった可能性はあります。でも、最後の1万円について私はそこまで追いませんでした。お金だけでなく、その確認や交渉に使う自分の時間もコストだからです。

全部取り返したわけではない。完全に納得したわけでもない。

それでも、言われた金額をそのまま払う前に根拠を確認し、自分なりに納得できるところまで進めて、最後は自分で終わりを決めた。今回の退去では、それが私なりの決着でした。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A
• 国民生活センター「賃貸住宅の『原状回復』トラブルにご注意」
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」