返済順序とタイミングのリアルな話
住宅ローンの仮審査というと、「通るか・落ちるか」だけが気になりがちです。
私も最初はそうでした。
ただ、実際に仮審査を進めてみると、結果は○か×ではなく、条件付きでした。
しかもその条件は、「借入があるからダメ」という単純な話ではありませんでした。
ちなみに、仮審査前には自分の信用情報を開示して、借入の状況を整理していました。
そのときの話はこちらにまとめています。
→住宅ローン前に信用情報を取り寄せた話
仮審査の時点で提示された条件は本審査と同じだった
今回の仮審査では、最初から明確な条件が提示されました。
内容はシンプルで、
- 一部のローンは完済・解約すること
- 一方で、低金利のローンについては残っていても問題なし
というものです。
重要だったのは、
「仮審査だから仮の話」ではなかったという点です。
提示された条件は、そのまま本審査・ローン実行まで引き継がれる前提でした。
借入の「金額」より「種類」を見られていた
条件を整理していく中で気づいたのは、
銀行が見ているのは借入総額ではなく、借入の性質だということです。
問題になったのは、
- 金利が高い
- 用途が曖昧
- 無担保で、最悪の場合の返済負担が読みづらい
こういった特徴を持つローンでした。
一方で、
- 金利が低い
- 条件や用途が明確
- 返済計画が立てやすい
ローンについては、「そのままでOK」という判断でした。
借入がある＝即NGではなく、
評価しづらい借入が残っていることが懸念されている、という印象でした。
実は以前、証券担保ローンが原因で事前審査に落ちたことがあります。
その経験があったからこそ、今回は最初から整理して説明するようにしました。
→住宅ローン事前審査に落ちた話
銀行から一方的に指示されたわけではない
ここは誤解されやすい点ですが、
銀行から「これを返せ、あれを返せ」と一方的に命じられたわけではありません。
実際には、
- 高金利のローンから優先的に返済する
- 金額が大きく評価しづらいものは、段階的に減らしていく
という 返済の順序と方針をこちらから説明 しました。
単に「返します」と言うのではなく、
- 何を
- どの順番で
- どう減らすか
を具体的に伝えた形です。
結果として、その方針で仮審査は進みました。
完済のタイミングは任されていたが、注意点があった
条件として求められたのは、
「住宅ローン実行までに完済していること」
でした。
つまり、
今すぐ返す必要はなく、返済のタイミング自体は任されていました。
ただし、実務上の注意点として、
- 契約直前の完済は避けてほしい
- 契約の 2か月前くらいまでに完済証明が出ていると安全
という説明がありました。
理由としては、
- 書類確認や内部処理に時間がかかる
- 信用情報反映にタイムラグが出ることがある
- 再チェックが入ると、スケジュールが崩れる可能性がある
といった、かなり現実的な話でした。
「完済していればOK」ではあるものの、
ギリギリはリスクが高い、というのが実務の感覚だと思います。
私が選んだ返済スケジュール
私は、すぐに完済することもできました。
ただ、あえて段階的な返済スケジュールを選びました。
理由は、
- ローン実行までに時間があったこと
- 返済計画が明確に説明できていたこと
- 家計全体の資金繰りを一度に崩したくなかったこと
です。
重要なのは、
返済そのものより、返済の設計と説明でした。
この話は誰にでも当てはまるわけではない
念のため書いておくと、
このやり方がすべての人に当てはまるわけではありません。
- 金融機関によって判断は違う
- 年収や属性によって条件は変わる
- 同じローンでも評価はケースバイケース
です。
ただし、
- 借入を種類ごとに整理する
- 返済の優先順位を考える
- タイミングまで含めて説明する
この考え方自体は再現性があると思っています。
実際、私は過去に証券担保ローンが原因で審査に影響を受けたこともありました。
その経験があったからこそ、今回は事前に動けたのだと思います。
仮審査前にやっておくべきこと
今回の経験から感じたのは、
- 借入は「ある・ない」ではなく「どう管理しているか」
- 銀行は「説明できる人かどうか」を見ている
という点です。
仮審査を受ける前に、
- 自分の借入を種類ごとに把握する
- 高金利・用途不明のものを整理する
- 完済条件が出た場合の動き方を考えておく
これだけでも、審査の進み方はかなり変わると思います。
住宅ローンは金利や返済額だけでなく、保険や条件も含めて全体設計が重要です。
→団信って何？
まとめ
住宅ローン審査は、
単純に「借金があるかどうか」で決まるものではありませんでした。
見られていたのは、
- 借入を把握できているか
- 返済の順序を考えられているか
- 実行までに確実に対応できるか
という点です。
返済そのものよりも、
返済の設計とタイミングが重要だった。
今回の仮審査は、そう感じる経験でした。
補足
「完済」と「解約」は別物｜カードローンで見落としやすい点
カードローンの場合、残高をゼロにするだけでは不十分なことがあります。
なぜなら、銀行が見ているのは「現在の借入額」だけでなく、**利用可能枠（極度額）**だからです。
枠が残っていれば、「いつでも借りられる状態」と評価されます。
そのため、仮審査では「完済」ではなく「解約」を求められるケースがあります。
実務上は、
- 完済
- 解約
- 解約証明の提出
までがセットになることもあります。
「残高ゼロ＝安心」と思い込まず、
枠がどう扱われるかを確認することが重要です。
なぜ“ギリギリ完済”は避けたほうがいいのか
今回、条件は「ローン実行までに完済」でした。
ただし、契約直前の完済は避けるように勧められました。
理由はシンプルです。
- 完済後の確認に時間がかかる
- 情報反映にタイムラグがある
- 内部チェックが再度入る可能性がある
万が一、確認が間に合わなければ、
「条件未達」と判断されるリスクもゼロではありません。
実務では、
“完済した”より“完済が確認できている”ことが重要です。
余裕を持ったスケジュールは、単なる慎重さではなく、リスク管理の一部だと感じました。
よくあるQA
- Q仮審査で完済条件が出たら、本審査でも同じですか？
- A
多くの場合、仮審査で提示された条件は本審査でもそのまま引き継がれます。
仮審査は「仮」という名前ですが、実務上はかなり具体的なチェックが入っています。
後から条件が変わる可能性はゼロではありませんが、
基本的には仮審査＝本番前の実質判断と考えておくほうが安全です。
- Q完済すれば、信用情報はすぐ反映されますか？
- A
すぐに反映されるとは限りません。
金融機関から情報機関へ更新されるまでに、数週間かかることもあります。
そのため、「完済日」だけでなく、
情報が反映されるまでの時間も見込んで動くことが重要です。
- Q証券担保ローンは必ず完済しないと住宅ローンは通りませんか？
- A
必ずしもそうとは限りません。
金融機関や属性、金額によって判断は異なります。
ただし、担保価値が変動するローンは評価が難しく、
慎重に見られる傾向はあります。
完済が必要かどうかは、
早めに担当者に確認することが現実的な対策です。
- Q条件が「実行までに完済」なら、直前でも問題ないのでは？
- A
形式上は問題ない場合もあります。
しかし、実務上は確認や手続きのタイムラグが発生します。
直前に動くと、- 書類不備
- 確認遅延
- 再審査扱い
などのリスクが出る可能性があります。
安全策としては、
余裕を持って完済証明を提出できるタイミングを目安にすることをおすすめします。
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